Daha karlı olanı: ipotek veya daire kiralama mı?
Çoğu Rus vatandaşı için bir daire satın almak kolay bir iş değildir. Aksine, hayattaki en zorlardan biri. Bu bir ipotek kredisi ile yapılmadıkça. Bu bağlamda, soru kaçınılmaz olarak ortaya çıkar: hangisi daha karlı - kira mı yoksa ipotek mi?
Örneğin, Rusya başkentinin eteklerinde mütevazı tek odalı bir daireden bahsediyoruz. Maliyeti dört milyon ve 22 bin ruble için kiralayabilirsiniz. Böyle bir evi ipotekle satın almak için, örneğin maliyetinin yüzde 20'si tutarında bir ilk ödemeye ihtiyacınız olacak. Bu 800 bin ruble. Diyelim ki ipotek vadesi 20 yıl ve oran% 12. O zaman ayda 35 bin ruble ödemeniz gerekecek. 20 yıl içinde, banka bu kişiden yaklaşık 8,5 milyon ruble alacak - tek odalı bir dairenin maliyetinin iki katı.
Hesaplamalar ayarlanabilir: Vergi indiriminin kullanılması durumunda, dairenin alıcısı 650 bin ruble alacak. Mülke sahip olduğu 20 yıl boyunca emlak vergisi ödeyecek - 80 bin ruble. Kira, hem kiracı hem de mal sahibi tarafından ödenmelidir, böylece bu faktör ihmal edilebilir.
Bu 20 yıl boyunca gayrimenkulün değeri% 4 artacaksa, bu odnushka 8,8 milyon rubleye mal olacak. Böylece, bir kişi yatırım yapacak: 800 bin + 8,5 milyon ve hatta artı vergi. Bunların hepsi kabaca 9,3 milyon alacaktır. Maliyeti 8,8 milyon, hatta 650 bin vergi indirimi olacak konut alacak. Böylece alıcı "sıfıra gider". Ancak içinde yalnızca yaşayamayacağı, aynı zamanda miras kalabileceği veya pasif bir gelir kaynağı olarak kullanılabileceği bir nesnesi vardır.
Kira sözleşmesi durumunda, bu kişi bu sefer yaklaşık 5,3 milyon ruble ödeyecek. Bu, tahminen 60 yıl sonra daire maliyetinin% 20'ı olacak. Mülkünde hiçbir şey kalmayacak. Uzun vadeli tahminde ipoteğin hala daha karlı olduğu ortaya çıktı.
Moskova'da yaşamaya gerek olmadığını söyleyebiliriz - bölgeler de var. Buna ek olarak, bir kişi bir aile kurarsa, tek kişilik bir odada sıkışacaktır. Ve ipotek oranları son zamanlarda düşüyor.
Ardından, örneğin Nizhny Novgorod'da iki odalı bir daire tutabilirsiniz. Maliyeti yaklaşık 3 milyondur. Faiz oranı% 2'dır. Terim aynı - 9,56 yıl.
Aynı zamanda, iki tür ödeme vardır - yıllık ödeme (eşit tutar) ve farklılaştırılmış (tutar zamanla azalır). Genel olarak, farklılaştırılmış ödemeler daha kârlıdır, ancak yıllık ödemeler en yaygın olanıdır. İlk durumda, kredinin fazla ödenmesi ikinci sırada 3,4 milyon olacak - 2,6 milyon. Aylık ödeme yaklaşık 25 bin ruble olacak.
Aslında başka bir zorluk daha var. Konut fiyatlarındaki artış gerçekten enflasyonla örtüşecek mi? Dairelerin fiyatı ürünlerle aynı oranda artarsa, emlak yatırımları en karlılarından biri olur. Ancak gerçek, konut fiyatlarının bu kadar hızlı artmadığını gösteriyor. Ve belki de değeri düşecek (bu, 2014'ten beri bir trend). Belirli bir şehirde konut talebi çok yüksekse fiyat artar.
Bazı analistler, büyük olasılıkla fiyatlardaki artışın (iyimser senaryo altında) yılda yaklaşık% 1 olacağına inanıyor. Ve 20 yıl sonra Nizhny Novgorod'da sözü edilen kopek parçası 3,9 milyona mal olacak.
Böyle bir daire kiralamak için 20 bin rubleye ihtiyacınız olacak. Tabii ki, bu miktar sürekli artıyor ve dört yıl içinde genel olarak 1200 ruble veya% 6,6 oranında değişti. 20 yıl içinde 5,6 milyon ruble kira ödeneceği ortaya çıktı. Ama - yine! - ipotek söz konusu olduğunda, kişi dairenin mülkiyetini alacak ve kira durumunda hiçbir şey kalmayacaktır.
Bununla birlikte, ipotek ve kira ödemelerindeki farkı koyabilirsiniz - ve bu 5 ruble - kiralama durumunda banka depozitosu yatırın. Üstelik peşinat da oraya gönderilebilir. Ancak şimdi mevduat faizi düşük - ortalama olarak% 000. Dahası, enflasyonla mücadele eden hükümet kilit oranı düşürdüğü için düşmeleri de mümkündür. Oran her yıl% 6 düşerse, 0,5 yıl içinde yenilenen mevduatta yaklaşık 20 milyon birikecektir. Daire yaklaşık 2,3 milyona mal olacak. Yine, ipotek almanın daha karlı olduğu ortaya çıkıyor.
Elbette tüm bunlar çok kaba bir hesaplama. Çoğu, belirli bir şehre, her bir ailedeki duruma bağlıdır ve hızla değişen bir dünyada herhangi bir şeyi tahmin etmek zordur.
Ve mesele sadece matematikte değil. Bir ipoteğe çekilmek uzun vadeli bir esarettir. Bir kişi herhangi bir zamanda gelir kaynaklarını kaybedebilir - ve daha sonra banka daireyi ondan alır. Yeni binalara yapılan yatırımlar çok risklidir - dolandırılmış gayrimenkul yatırımcılarının saflarına katılabilirsiniz. Ek olarak, kredili satın alma durumunda, kiracı tüm ödemeler süresi boyunca dairesine bağlanır. Ya başka bir bölgeye veya hatta başka bir şehre taşınmanız gerekirse?
Kalkış, kişiyi daha hareketli hale getirir. Her zaman daha uygun bir yere gidebilirsiniz. Gelir azalırsa, daha ucuz konut bulmak mümkündür. Ailenin bileşimi artarsa, aksine daha geniş bir daire aramak gerekecektir. Ancak tüm bu transferler zahmetli. Yetersiz kiracılarla karşılaşma riski vardır. Ve tüm bu yıllar boyunca, kiracı, evinin tam sahibi gibi hissetmeyecektir.
Çıkarılabilecek genel sonuç, herkese uyan tek bir tarifin olmadığıdır. Bununla birlikte, tamamen matematiksel olarak ve uzun vadede, ipotekle bir ev satın almak, bir başkasının amcası için ebedi kiradan daha kârlıdır. Ve çocukların miras olarak bırakacakları bir şeyleri olacak.
Örneğin, Rusya başkentinin eteklerinde mütevazı tek odalı bir daireden bahsediyoruz. Maliyeti dört milyon ve 22 bin ruble için kiralayabilirsiniz. Böyle bir evi ipotekle satın almak için, örneğin maliyetinin yüzde 20'si tutarında bir ilk ödemeye ihtiyacınız olacak. Bu 800 bin ruble. Diyelim ki ipotek vadesi 20 yıl ve oran% 12. O zaman ayda 35 bin ruble ödemeniz gerekecek. 20 yıl içinde, banka bu kişiden yaklaşık 8,5 milyon ruble alacak - tek odalı bir dairenin maliyetinin iki katı.
Hesaplamalar ayarlanabilir: Vergi indiriminin kullanılması durumunda, dairenin alıcısı 650 bin ruble alacak. Mülke sahip olduğu 20 yıl boyunca emlak vergisi ödeyecek - 80 bin ruble. Kira, hem kiracı hem de mal sahibi tarafından ödenmelidir, böylece bu faktör ihmal edilebilir.
Bu 20 yıl boyunca gayrimenkulün değeri% 4 artacaksa, bu odnushka 8,8 milyon rubleye mal olacak. Böylece, bir kişi yatırım yapacak: 800 bin + 8,5 milyon ve hatta artı vergi. Bunların hepsi kabaca 9,3 milyon alacaktır. Maliyeti 8,8 milyon, hatta 650 bin vergi indirimi olacak konut alacak. Böylece alıcı "sıfıra gider". Ancak içinde yalnızca yaşayamayacağı, aynı zamanda miras kalabileceği veya pasif bir gelir kaynağı olarak kullanılabileceği bir nesnesi vardır.
Kira sözleşmesi durumunda, bu kişi bu sefer yaklaşık 5,3 milyon ruble ödeyecek. Bu, tahminen 60 yıl sonra daire maliyetinin% 20'ı olacak. Mülkünde hiçbir şey kalmayacak. Uzun vadeli tahminde ipoteğin hala daha karlı olduğu ortaya çıktı.
Moskova'da yaşamaya gerek olmadığını söyleyebiliriz - bölgeler de var. Buna ek olarak, bir kişi bir aile kurarsa, tek kişilik bir odada sıkışacaktır. Ve ipotek oranları son zamanlarda düşüyor.
Ardından, örneğin Nizhny Novgorod'da iki odalı bir daire tutabilirsiniz. Maliyeti yaklaşık 3 milyondur. Faiz oranı% 2'dır. Terim aynı - 9,56 yıl.
Aynı zamanda, iki tür ödeme vardır - yıllık ödeme (eşit tutar) ve farklılaştırılmış (tutar zamanla azalır). Genel olarak, farklılaştırılmış ödemeler daha kârlıdır, ancak yıllık ödemeler en yaygın olanıdır. İlk durumda, kredinin fazla ödenmesi ikinci sırada 3,4 milyon olacak - 2,6 milyon. Aylık ödeme yaklaşık 25 bin ruble olacak.
Aslında başka bir zorluk daha var. Konut fiyatlarındaki artış gerçekten enflasyonla örtüşecek mi? Dairelerin fiyatı ürünlerle aynı oranda artarsa, emlak yatırımları en karlılarından biri olur. Ancak gerçek, konut fiyatlarının bu kadar hızlı artmadığını gösteriyor. Ve belki de değeri düşecek (bu, 2014'ten beri bir trend). Belirli bir şehirde konut talebi çok yüksekse fiyat artar.
Bazı analistler, büyük olasılıkla fiyatlardaki artışın (iyimser senaryo altında) yılda yaklaşık% 1 olacağına inanıyor. Ve 20 yıl sonra Nizhny Novgorod'da sözü edilen kopek parçası 3,9 milyona mal olacak.
Böyle bir daire kiralamak için 20 bin rubleye ihtiyacınız olacak. Tabii ki, bu miktar sürekli artıyor ve dört yıl içinde genel olarak 1200 ruble veya% 6,6 oranında değişti. 20 yıl içinde 5,6 milyon ruble kira ödeneceği ortaya çıktı. Ama - yine! - ipotek söz konusu olduğunda, kişi dairenin mülkiyetini alacak ve kira durumunda hiçbir şey kalmayacaktır.
Bununla birlikte, ipotek ve kira ödemelerindeki farkı koyabilirsiniz - ve bu 5 ruble - kiralama durumunda banka depozitosu yatırın. Üstelik peşinat da oraya gönderilebilir. Ancak şimdi mevduat faizi düşük - ortalama olarak% 000. Dahası, enflasyonla mücadele eden hükümet kilit oranı düşürdüğü için düşmeleri de mümkündür. Oran her yıl% 6 düşerse, 0,5 yıl içinde yenilenen mevduatta yaklaşık 20 milyon birikecektir. Daire yaklaşık 2,3 milyona mal olacak. Yine, ipotek almanın daha karlı olduğu ortaya çıkıyor.
Elbette tüm bunlar çok kaba bir hesaplama. Çoğu, belirli bir şehre, her bir ailedeki duruma bağlıdır ve hızla değişen bir dünyada herhangi bir şeyi tahmin etmek zordur.
Ve mesele sadece matematikte değil. Bir ipoteğe çekilmek uzun vadeli bir esarettir. Bir kişi herhangi bir zamanda gelir kaynaklarını kaybedebilir - ve daha sonra banka daireyi ondan alır. Yeni binalara yapılan yatırımlar çok risklidir - dolandırılmış gayrimenkul yatırımcılarının saflarına katılabilirsiniz. Ek olarak, kredili satın alma durumunda, kiracı tüm ödemeler süresi boyunca dairesine bağlanır. Ya başka bir bölgeye veya hatta başka bir şehre taşınmanız gerekirse?
Kalkış, kişiyi daha hareketli hale getirir. Her zaman daha uygun bir yere gidebilirsiniz. Gelir azalırsa, daha ucuz konut bulmak mümkündür. Ailenin bileşimi artarsa, aksine daha geniş bir daire aramak gerekecektir. Ancak tüm bu transferler zahmetli. Yetersiz kiracılarla karşılaşma riski vardır. Ve tüm bu yıllar boyunca, kiracı, evinin tam sahibi gibi hissetmeyecektir.
Çıkarılabilecek genel sonuç, herkese uyan tek bir tarifin olmadığıdır. Bununla birlikte, tamamen matematiksel olarak ve uzun vadede, ipotekle bir ev satın almak, bir başkasının amcası için ebedi kiradan daha kârlıdır. Ve çocukların miras olarak bırakacakları bir şeyleri olacak.
bilgi